房价的虚实二象性（上(2)

　　与房地产市场的旺盛需求相比，中国城镇地区的房地产供给明显不足。2017年，中国城市房屋完工面积、真实GDP和汽车产量分别是2005年的1.9倍、2.8倍和5.1倍。在过去的十多年里，中国的城市房屋完工面积增长还没跑过扣除了价格因素之后的GDP，跟汽车产量就更没法比了（图2）。由此可见，房地产是中国供给的一块短板。

　　房地产供给短板的产生主要缘于土地供给的受限。2004年是中国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，中国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），地方政府因而开始行使其对土地供应的垄断权。垄断者总是倾向于减少供给、推高价格以获得垄断收益，这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，中国土地出让总面积年均增速为28%。而在2005-2017年这13年中，土地出让总面积年均增速为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%。随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来中国城市房价持续上涨的根本原因（图3）。

　　如果在不同城市间做横向比较，还可以发现房屋完工面积增长快的城市，房价涨幅一般较低。这是房价真实属性的又一有力证据。如果房价上升是由货币高增长带来的，那应该造成全国各个城市房价同等幅度的上涨——因为货币理应带来物价普涨，水涨船高。城市间房价涨幅的分化，以及房价涨幅与房屋完工面积之间的负相关性都说明，房价上涨的主要原因是房地产供给，而不是货币。换言之，高房价的根本原因在实体经济中（图4）。