徐高：房价的虚实二象性(2)

　　与房地产市场的旺盛需求相比，我国城镇地区的房地产供给明显不足。2017年，我国城市房屋完工面积、真实GDP和汽车产量分别是2005年水平的1.9倍、2.8倍和5.1倍。在过去的十多年里，我国的城市房屋完工面积增长还没跑过扣除了价格因素之后的GDP，跟汽车产量就更没法比了。由此可见，房地产是我国供给的一块短板。（图2）

　　房地产供给短板主要产生于土地供给的受限。2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），地方政府因而开始行使其对土地供应的垄断权。垄断者总是倾向于减少供给、推高价格以获得垄断收益——经济规律使然。这使得土地供应增速大幅减慢。

　　在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%。随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因（图3）。

　　如果在不同城市间做横向比较，还可以发现房屋完工面积增长快的城市，房价涨幅一般较低。这是房价真实属性的又一有力证据。因为如果房价上升是由货币高增长带来的，那应该造成全国各个城市房价同等幅度的上涨——货币理应带来物价普涨，水涨船都高。城市间房价涨幅的分化，以及房价涨幅与房屋完工面积之间的负相关性都说明，房价上涨的主要原因在房地产供给，而不在货币。换言之，高房价的根本原因在实体经济中。（图4）

　　所以，我国房价中既包含货币金融方面的虚拟属性，也包含实体经济的实际属性。把这二者结合起来方能完整把握中国房价的运行逻辑。

　　在最近十多年里，中国房价持续上行的根本推动力是地产市场的供需失衡。一方面，土地供给因为现行土地制度而缺乏弹性，难以对房价地价的上涨及时做出有效反应，因而很难通过房地产供给的扩张来平抑房价。另一方面，房产作为消费属性与投资属性皆有的商品，其价格上升对需求的抑制作用有限。房价的走高确实可以把一些购买力不足的潜在购房者排除在市场之外。但高房价所引发的房价上涨预期，却可能带动投资与投机性需求，令地产需求反而膨胀。这样一来，房价上涨既无法刺激供给的扩张，又难以抑制需求的膨胀，从而让供需矛盾变得长期化。

　　在这样的供需长期失衡的背景下，房价持续上涨的预期很难被打消。这种预期使得房产成为受人青睐的资产，投资属性被不断强化。在地产景气向好的上行周期中，房价运动中还容易产生正反馈机制，令房价加速上涨。这时，房价上涨推升了市场中的投资和投机性需求，令地产市场需求膨胀。更高的地产销量又会带动按揭贷款和货币的增长，反过来给房价带来进一步的上涨动力。如此循环往复，房地产市场就很快会进入过热状态，迫使政府出台调控政策来抑制房价涨幅。

　　在过去十多年中，我国虽然进行过数次房产调控，但都没有化解地产市场供需失衡这个根本矛盾。在历次地产调控中，政策主要通过房屋限购、信贷紧缩等措施来抑制房地产市场的需求，而并没有采取有效措施来扩大地产市场的供给。在历次调控中，对房地产开发商的融资紧缩反倒一定程度上压低了地产投资，打压了地产供给，令地产市场的供需矛盾在未来进一步恶化，为房价报复性反弹埋下种子。

　　在上面介绍的中国房价运行机制的完整图景中，包含了货币金融与实体经济的虚实双方面属性。只看到房价的虚拟属性，将房价上涨看成货币吹出来的泡沫，是目前一个流行的片面看法。这一偏颇的看法扭曲了地产调控政策，让房价问题变得更加棘手。因为如果将高房价误认为是泡沫，就会试图用紧缩政策来试图挤泡沫，而不是根据房价信号的引导去增加土地和房屋供给。这种治标不治本的办法自然难以抑制房价的过快上涨。

　　事实上，房价上涨是市场机制在发挥作用，是价格信号在提示市场中存在供给缺口。房价只是一个温度计。温度计的读数高，不是温度计本身出了问题，而是外面的温度高。不去想办法降低温度，而总是跟温度计较劲，是我国房地产市场越调控越乱的主要原因。