徐高：房价的虚实二象性(3)

　　目前，我国正在构建促进房地产市场稳定发展的长效机制。而在同时，我国房地产市场发展也正处在一个关键岔路口。长效机制如何构建，将决定我国的房地产市场是会进一步地走向市场化，还是会开倒车地走回非市场化的老路。

　　令人担忧的是，对房价的误判正带来地产市场的去市场化。不相信价格信号，实质上就是不相信市场。

　　目前，房地产限购正在不断强化，商品房供给在整个房产供给中的占比也在下降，一些城市还在通过限价政策将房价人为地设定在调控目标上。这些都是走回计划经济的征兆。确实，没有了房地产市场，房屋都通过行政手段进行分配，也就不会有房价上涨带来烦恼。但那只是“杀掉”了带来坏消息的信使，却不会让坏消息真正消失。没有了房地产市场，房价可能不再是问题，但房地产和住房的问题只会更加激化。

　　制定促进房地产市场稳定健康发展的合理长效机制，需要结合房价的虚实两重属性来思考。房价的实体属性最为重要，高房价是对地产市场中供需瓶颈的反映。只有增加土地供给，才能根本性地平抑房价。因此，需要构建土地供给与房价涨幅之间的联动机制，增强房价信号对土地供给的引导性。目前，在土地垄断制度短期内无法根本性变革的情况下，通过一些行政性手段来加强土地供给与房价之间的联动性是个不错的选择。

　　政府供应的土地还需经过地产开发商的建设才能变成房屋供给。为了保证土地供给到房屋供给的顺畅传导，必须有力打击开发商的囤地行为。但需要注意，打击开发商囤地的同时，不宜过度紧缩开发商的融资。开发商的融资既影响开发商对土地的需求，更影响着房屋的供给。开发商融资较多确实可能带来地价的上升。但这需要通过增加土地的供给来平抑。一味压缩开发商的融资会打击房屋的供给，在地产市场中形成更严重的供需矛盾。

　　在房地产的需求端，政策需要顺应住房的刚性需求，抑制投资需求，打击投机需求。首次置业与换房改善居住条件都是合理的刚需，政策不应过度干预。对住房的投资性需求也不应一棍打死，而要认可居民买房置业来让自己财富保值增值的合理诉求。

　　不过，需要控制投资性需求的买房杠杆率（要求相对较高的首付比例），以将投机性需求给区别出去，并且让投资性购房者有足够的资本缓冲来吸收房价的波动，而不至于在房价下跌时将风险转移给发放房屋按揭贷款的银行。此外，限购政策在一段时间内仍然是必要的，以便阻止游资对地产市场的冲击。

　　房产税是一个长效机制的可选措施，但需要在深入研究的基础上审慎推进。政府首先需要掌握全国房产存量的基础数据，了解房屋持有者中投资者投机者的占比有多大，以准确预判开征之后能有多少存量房重回市场变成供给，会对房价带来多大的影响。

　　房产税的方案设计（多大面积、多少套需要征税）也需要仔细推敲。人民对美好生活的向往是合理的，谁也没有权力规定中国人只能住小房子，规定中国人只能在一个城市有房产。而房产税的开征显然会增加居民的税收负担，所以民众的接受度也是必须要考虑的因素。除此而外，房产税征收的许多技术细节还需研究。在这些问题没有解决之前，不能想当然地认为房产税推出就一定会起到平抑房价的作用。